Разработка комплексных технических решений для дома и офиса
Подробнее Подробнее Подробнее Подробнее Подробнее Подробнее Подробнее
Онлайн-чат
Бесплатный звонок с сайта
Консультатция архитекторам
Как стать клиентом

Публикации компании

Проектирование и прокладка инженерных систем и коммуникаций – можно ли на этом сэкономить?

Журнал «АВОК» (№ 07 за 2011 год).

Авторы:
А. С. Виноградов, технический директор компании Perao
А. В. Михайлик, генеральный директор компании Perao, член комитета НП «АВОК» «Интеллектуальные здания и информационно-управляющие системы»

Ключевые слова: планирование бюджета, инженерные системы, проектирование

   Планируя ремонт квартиры или строительство большего предприятия, владелец (инвестор) хочет знать бюджет проекта. В бюджет включаются все возможные затраты: на предпроектную подготовку, проектирование, согласование, управление, материалы и оборудование, работы. Часто расчетный бюджет превышает возможности владельца (инвестора) и проект урезают, лишают его части составляющих, делая его в итоге беднее. Секрет оптимального и наиболее выгодного подхода к проектированию и реализации инженерных систем кроется в грамотном учете расходов при формировании бюджета.

Проблема
   Исходя из опыта работы в строительной и инженерной сфере можно сказать, что инженерная область зачастую приносится в жертву требованиям бюджета. Тому есть много причин, все они, по сути, имеют место из-за недостаточной осведомленности людей, принимающих решения, так как проблема приемлемого бюджета может быть решена без обеднения проекта в инженерной сфере.
   Область проектирования и построения коммуникационной основы комплекса инженерных систенаиболее привлекательна с точки зрения инвестиций, даже если объект создается не на продажу. В этом случае важным является высокая надежность и долговечность спроектированной и построенной коммуникационной структуры, легкость, с которой можно добавлять услуги, гибко адаптировать ее к новым потребностям (например, детская может стать кабинетом), отсутствие дополнительных расходов. Также важна уверенность, что в случае продажи собственность будет оценена по достоинству.
   Достаточно привести небольшой пример, который авторы наблюдали в 2005 году на территории одного из престижных поселков Подмосковья. Некий инвестор построил амбициозный проект: дом с флигелем в классическом стиле площадью около 1 200 м2 на участке в 0,5 Га. При этом инженерные системы дома и постройки были на самом низком уровне и финансировались по остаточному принципу. При покупке дорогостоящей недвижимости были привлечены эксперты, с их помощью поку патель хотел получить всестороннюю оценку объекта. В результате экспертизы отсутствие возможности подключить телевизор в трех помещениях, в том числе гостиной, стоило продавцу 100 000 $. Некачественная автоматика системы водоочистки и низкоквалифицированные исполнители стали причиной полного уничтожения дорогостоящей отделки всего цокольного этажа (около 250 м2), ориентировочный ущерб с учетом восстановления отделки составил 400 000 $. Ликвидация недостатков и последствий аварии отсрочила продажу объекта более чем на год, что обошлось примерно в 18 % от инвестированных средств.
   Экономить на проектировании комплекса инженерных систем и коммуникациях – одна из самых больших ошибок, которую можно допустить, равно как и экономить на экспертизе и анализе инженерии приобретаемой недвижимости.

Решение
   Принцип рационального использования средств и стремление к их наиболее эффективному использованию дают проекту комплекса инженерных систем самый высокий приоритет, так как дальнейшая реализация фактически будет производиться в рассрочку и беспроцентно. Эффективное планирование бюджета проектирования может быть достигнуто применением такого подхода, который верен для следующих инженерных разделов:
• сети передачи данных (глобальные, локальные компьютерные сети);
• сети передачи голоса (телефонные сети);
• виртуальные частные сети (VPN);
• системы беспроводной связи;
• системы распределения телевизионного сигнала;
• системы акустического сопровождения и оповещения;
• системы передачи ИК-сигнала;
• системы видеоконтроля;
• системы контроля доступа;
• системы охранной и пожарной сигнализации;
• системы домофонии;
• системы диспетчеризации и автоматики;
• системы радиофикации;
• системы часофикации;
• сети электроснабжения;
• системы резервного и бесперебойного питания.
   Процесс реализации проекта инженерных систем состоит из ряда этапов:
a. Постановка укрупненных задач по всем инженерным системам на основании принятого архитектурного и планировочного решения (от планировки маленькой квартиры до плана территории с постройками промышленного/жилого или офисного комплекса).
b. Детализация укрупненных задач до конкретных помещений и областей зданий/территорий.
c. Проработка возможных изменений или развития объекта, закрепление перспективных потребностей («план максимум»). Определение ограничений и рамок эксплуатационных расходов.
d. Формирование технического задания (ТЗ) на проектирование инженерных систем с учетом перспективных потребностей.
e. Проектирование инженерных систем.
f. Принятие проекта в работу.
g. Прокладка коммуникаций и подготовка мест/помещений для установки активного оборудования.
h. Проектный надзор и необходимые измерительные и исследовательские работы для контролякачества прокладываемых коммуникаций.
i. Определение необходимого уровня насыщения ативным оборудованием. На этом этапе определяется минимально необходимый и достаточный набор техники, который потребуется на момент сдачи объекта.
j. Установка необходимого и достаточного набора техники.
k. Наладка и тестирование решения с установленной техникой, проверка его соответствия поставленным задачам.
l. Опытная эксплуатация решения.
m. Нормальная эксплуатация решения.
n. При необходимости наращивание решения за счет заложенных при проектировании потенциальных возможностей.

Экономить на проектировании комплекса инженерных систем и коммуникациях – одна из самых больших ошибок, которую можно допустить

Эти этапы можно разделить на 2 группы:
• «Обязательные» (a‑h), в которые входят предпроектные проработки (определение перспективных потребностей, формирование технического задания на проектирование), проектирование, прокладка коммуникаций, контрольные и измерительные работы, надзор.
• «Необязательные» (i‑n) – определение необходимого насыщения оборудованием (на данный момент), установка, пуск и наладка, по мере необходимости гибкое изменение и масштабирование комплекса инженерных систем. «Обязательные» этапы закладывают фундамент и определяют потолок возможного наращивания функций решения. В эту группу этапов входит, пожалуй, самая важная составляющая проектирования – техническое задание (этот раздел требует отдельного освещения, и мы ему посвятим одну из ближайших публикаций). Наращивание функций и заполнение проекта техникой происходит в «необязательной» части.    Такой подход позволяет достичь масштабируемого решения, функции которого можно изменять затрачивая минимально возможные средства. Именно поэтому этапы a‑h заслуживают самого внимательно отношения, на них следует сконцентрировать доступные ресурсы.

Выводы
   В расчетный бюджет нужно включать только «обязательные» этапы, в некоторых случаях минимально необходимое оборудование с работой по запуску.
Это позволяет:
1. Достичь наибольшей гибкости и масштабируемости решения благодаря максимальному учету потенциальных возможностей при постановке задачи на проектирование.
2. Устранить опасность повторных ремонтно строительных работ при наращивании масштаба или изменении функционала, закладывая коммуникации для максимальной реализации решения.
3. Оптимизировать расходы. Расходы на проектирование, надзор, прокладку коммуникаций, исследования и тесты не превышают 15 % от полной стоимости решения и обычно составляют не более 0,4 % от совокупной стоимости объекта (квартира, дом с участком, офис, административное здание, предприятие и пр.). Эти расходы не играют существенной роли в формировании бюджета, делаются однократно, средств на поддержание коммуникационной основы решения в дальнейшем не требуется.
4. Повысить стоимость объекта. Объект с коммуникациями, построенными на принципах гибкости и масштабируемости, спроектированный в соответствии с перспективными потребностями, значительно приобретает в цене. Из риэлтерской практики: владелец недвижимости, имеющей развитые коммуникации на продаваемом объекте, может претендовать на 20 % увеличение цены относительно объекта без них. Это связано с отсутствием необходимости тратить средства на реконструкцию и ремонтные работы в дальнейшем, нести расходы не только на сами работы и материалы, но и на организацию процесса. Такие объекты более просто продать, предварительно адаптировав инженерию для будущего владельца, делая повышение цены еще более обоснованным, без больших расходов.
   Следовательно, вложение около 0,4 % от совокупной стоимости объекта повышает его оценочную стоимость на 20 %, то есть на каждый вложенный рубль в инженерные системы и коммуникации можно рассчитывать вернуть 50 рублей. На практике в зависимости от объекта и организации работ срок реализации до готовности коммуникаций может быть примерно от полугода до 3 лет. Если предположить, что объект будет сразу продан за достойную сумму, то прирост средств, вложенных в данную область, будет от 10 000 % до 1 667 % годовых. Конечно, эти расчеты верны, если оторвать расходы на инженерию от остальных расходных областей строительства и реконструкции недвижимости. Приведенные расчеты можно рассматривать как «идеальный случай» («абсолютно упругий сферический конь в вакууме»).    Авторы обращаются к самому широкому кругу читателей, тем или иным образом вовлеченных в процесс строительства, ремонта, реконструк- ции, модернизации жилых, офисных или промышленных помещений и объектов. Выводы опираются как на собственный практический опыт авторов в области проектирования и реализации инженерных систем различного масштаба, так и на рекомендации мировых лидеров в разработке и производстве инженерных систем и нормативные документы [1–8].

Литература
1. Стандарт АВОК 8.2–2008. Комплекс систем интеллектуализации малоэтажных и коттеджных зданий.
2. ГОСТ 21.101–97. Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации.
3. НПБ 105–03. Определение категорий помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности.
4. ПУЭ 7. Правила устройства электроустановок.
5. РД 78.36.002–99. Технические средства систем безопасности объектов. Обозначения условные графические элементов систем.
6. РД 78.145–93. Системы и комплексы охранной, пожарной и охранно-пожарной сигнализации. Правила производства и приемки работ.
7. СНиП 3.05.06–85. Электротехнические устройства.
8. СНиП 12–03–99. Безопасность труда в строительстве.
 

Инвестиционный проект

Perao tesow

Perao для GIRA

Perao для Miele

Социальные сети

Instagram

YouTube

Facebook

Pinterest


© 2017 OOO "Perao"